A Zona Sul do Rio de Janeiro está deixando de ser uma região para morar e se tornando uma oportunidade de negócio. Impulsionados pela rentabilidade do aluguel por temporada, cada vez mais imóveis são comprados por investidores e retirados do mercado de locação tradicional para atender turistas e visitantes de curta estadia. Quase três em cada dez apartamentos tipo estúdio vendidos em Copacabana, Ipanema e Leblon foram comprados por estrangeiros entre novembro de 2025 e abril de 2026, segundo levantamento da Patrimóvel. Já a Lobie, especializada na gestão de locações de curta duração, informa que a participação de investidores internacionais em sua carteira saltou de 2% para 18% em apenas três anos.
Enquanto turistas alugam apartamentos por alguns dias, os cariocas encontram cada vez mais dificuldade para conseguir um imóvel onde viver. Com menos unidades disponíveis para contratos tradicionais, os preços dispararam. Levantamento do Grupo OLX mostra que, entre 2021 e 2026, o valor do metro quadrado para aluguel dobrou na Zona Sul: alta de 101,8% em Copacabana, 108,3% em Ipanema e 105,7% no Leblon. No mesmo período, a inflação oficial acumulada foi de cerca de 37,4%. Segundo Gabriela Domingos, especialista em inteligência de mercado do Grupo OLX, o avanço das locações por temporada reduziu a oferta de imóveis justamente nos locais mais procuradaos por turistas.
O efeito já se espalha por toda a cidade. Dados do QuintoAndar mostram que o aluguel médio no Rio subiu 42,7% entre maio de 2023 e maio de 2026, quase três vezes acima da inflação do período, de 14,9%. Nos apartamentos de um quarto, os mais procurados por quem mora sozinho, a valorização chegou a 51,4%. O resultado é uma corrida por bairros mais baratos e até por cidades vizinhas, enquanto morar na Zona Sul se torna um privilégio para poucos.
Para o economista Jorge Ferreira dos Santos Filho, professor da ESPM, a combinação entre turismo em alta, dólar valorizado e investidores em busca da rentabilidade das locações de curta duração está mudando o perfil do mercado imobiliário carioca. Gilberto Braga, professor do Ibmec-RJ, afirma que o modelo fortalece o turismo, mas também reduz a oferta de moradias permanentes e pressiona os preços. O cenário é reforçado pelo crescimento do turismo internacional: dados da Embratur, do Ministério do Turismo e da Polícia Federal mostram que o Brasil recebeu mais de 2,6 milhões de turistas estrangeiros apenas no primeiro bimestre de 2026, sendo o Rio de Janeiro a principal porta de entrada, com 884,5 mil visitantes internacionais no primeiro trimestre.
O mesmo fenômeno acontece em diversas cidades do mundo. Barcelona decidiu acabar com as licenças para aluguel turístico até 2028. Lisboa endureceu as regras para novas hospedagens temporárias. Especialistas da Fundação Getulio Vargas (FGV) defendem que o Rio também avance na regulamentação desse modelo. O desafio, dizem, não é impedir o turismo, mas evitar que a cidade continue deixando de ser um lugar para morar e se transforme, cada vez mais, em um grande negócio imobiliário voltado para turistas e investidores.
