Quem compra um apartamento quer um lar, não um quarto de hotel. No Rio de Janeiro, porém, a falta de regulamentação do aluguel por temporada está transformando essa realidade. A cidade já soma mais de 48 mil imóveis anunciados em plataformas de hospedagem, e Copacabana se tornou o bairro com a maior densidade de aluguel por temporada por quilômetro quadrado do mundo. Enquanto os turistas ganham espaço, quem procura um imóvel para morar encontra cada vez menos opções: a oferta de aluguel tradicional despencou 31,8% entre 2023 e 2026, pressionando os preços e tornando a moradia cada vez mais cara.
O reflexo já pode ser visto dentro dos condomínios. Hóspedes entram e saem diariamente, malas cruzam os corredores o tempo todo e moradores convivem com um fluxo constante de desconhecidos em edifícios projetados para famílias, e não para funcionar como hospedagem.
O problema não é o Airbnb. O aluguel por temporada é uma atividade legítima e movimenta o turismo, gera renda para proprietários e amplia as opções de hospedagem. Em estúdios, flats, apart-hotéis e empreendimentos concebidos para essa finalidade, a atividade faz parte da dinâmica do mercado e atende a uma demanda crescente de visitantes.
O problema começa quando apartamentos em condomínios exclusivamente residenciais passam a funcionar como hotéis informais, sem regras claras para proteger os direitos de quem escolheu aquele imóvel para viver. Segurança, controle de acesso, tranquilidade e convivência entre vizinhos acabam dando lugar a um entra e sai permanente de hóspedes, bagagens e prestadores de serviço.
Foi justamente para evitar esse cenário que grandes destinos turísticos decidiram agir. Barcelona anunciou o fim de mais de 10 mil licenças de apartamentos turísticos até 2028 para devolver esses imóveis ao mercado residencial. Em Nova York, a legislação praticamente inviabilizou o aluguel de apartamentos inteiros por poucos dias. Paris limita o aluguel por temporada a 120 noites por ano para imóveis de residência principal. No Japão, a atividade só pode ocorrer por até 180 dias anuais e exige registro obrigatório junto ao governo.
O que estas cidades fizeram foi estabelecer limites para impedir que bairros inteiros fossem transformados em grandes redes de hospedagem, reduzindo a oferta de moradias e alterando a finalidade dos condomínios residenciais.
No Rio, esse debate ainda engatinha. Um projeto em tramitação na Câmara Municipal pretende criar regras para o setor, incluindo cadastro de proprietários, fiscalização e mecanismos de controle da atividade. A discussão, porém, vai muito além da arrecadação de impostos ou da burocracia e da concorrência desleal com os hotéis.
Ela envolve o direito de quem comprou um imóvel para morar. Quem investe em um apartamento residencial espera encontrar vizinhos, previsibilidade e segurança, não hóspedes diferentes a cada fim de semana.
O crescimento do turismo é positivo para a economia e deve ser incentivado. Mas isso não significa transformar qualquer prédio residencial em um hotel informal.
O desafio é encontrar equilíbrio. Empreendimentos criados para hospedagem devem continuar recebendo turistas e movimentando a economia. Já condomínios residenciais precisam preservar sua finalidade original, garantindo o direito à moradia, ao sossego e à segurança de seus moradores.
Porque uma coisa é hospedar turistas. Outra, completamente diferente, é fazer com que famílias passem a viver, sem escolha, dentro de um hotel.
