O mercado de aluguel de imóveis no Brasil vai passar por mudanças com a reforma tributária. A renda obtida com aluguéis, que até agora era tributada apenas pelo Imposto de Renda, também será incluída na nova cobrança sobre o consumo.
O impacto, porém, não será igual para todos: tudo vai depender se o proprietário do imóvel é pessoa jurídica ou pessoa física — e, neste último caso, somente se certos “gatilhos” forem acionados.
A aplicação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) sobre os rendimentos vindos de aluguéis não será imediata. A CBS começará a valer em 2027, enquanto o IBS só entrará em funcionamento em 2029.
Entenda nesta reportagem como deve ficar a carga tributária para os proprietários, como funcionará o período de transição e quais medidas podem ajudar a reduzir o impacto dos custos para os inquilinos.
O que muda para o proprietário pessoa física?
Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP (Sindicato da Habitação), ressalta que, até o momento, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre os rendimentos, com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%. “A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”, explica Bushatsky.
Esses gatilhos envolvem duas condições simultâneas: Receita anual com aluguel superior a R$ 240 mil (ou mais de R$ 20 mil por mês); Locação de três ou mais imóveis distintos.
Há ainda uma alternativa: mesmo que o limite de R$ 240 mil não tenha sido ultrapassado no ano anterior, se a receita com aluguel atingir R$ 288 mil no ano atual (20% acima do gatilho), o locador também será enquadrado no regime do IBS/CBS.
Florence Haret Drago, professora conferencista do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e sócia da área tributária no NHM Advogados, explica que, caso o locador pessoa física não se enquadre nos critérios definidos, continuará pagando apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo.
Segundo ela, compreender como esse conceito será interpretado é essencial para pessoas físicas que utilizam a locação de imóveis como fonte de renda. “A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial.”
E para as pessoas jurídicas?
Para empresas que atuam com aluguel de imóveis — como holdings patrimoniais, incorporadoras ou companhias do setor imobiliário — a reforma tributária trará uma nova cobrança: a receita gerada com aluguéis passará a ser considerada prestação de serviço, sujeita à incidência de IBS/CBS.
Ou seja, o proprietário que for pessoa jurídica terá de arcar com uma tributação adicional sobre os valores recebidos com aluguel.
Modelo atual vs. Novo sistema:
Atualmente, uma pessoa jurídica que aluga imóveis paga tributos como IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. No regime de lucro presumido, a carga tributária efetiva sobre aluguéis varia entre aproximadamente 11,33% e 14%. Já no regime de Lucro Real, a tributação incide sobre o lucro efetivamente apurado.
Com o novo regime, estima-se que a alíquota combinada de IBS/CBS sobre essa receita fique entre 25% e 30%. Ao somar os tributos já existentes, como IRPJ e CSLL, o impacto bruto pode chegar a até 37,38% sobre a receita, antes da aplicação de créditos.
Apesar disso, a reforma prevê um alívio parcial por meio da não cumulatividade plena — permitindo que as empresas deduzam integralmente os tributos pagos ao longo de todas as etapas da produção, garantindo que a cobrança incida apenas sobre o valor agregado final.
Com isso, a Fazenda busca evitar o chamado “efeito cascata”, em que o imposto é cobrado repetidamente ao longo da cadeia. Na avaliação de especialistas tributários, esse crédito fiscal pode reduzir a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais.
As imobiliárias também serão tributadas pelo IBS/CBS, mas sobre a sua própria receita — que é a taxa de administração ou a comissão de corretagem.
Alternativas para reduzir impactos
Para moderar o impacto e suavizar o impacto da nova tributação sobre o setor de locação, a reforma também estabeleceu alguns mecanismos de atenuação e alívio. Sendo eles:
Redução de 70% na base de cálculo de IBS/CBS aplicáveis à locação — isto é, ao calcular o imposto de consumo sobre aluguéis, apenas 30% da base seria considerada.
Redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial, que diminui a base de cálculo para imóveis residenciais. Em casos extremos (aluguel residencial até R$ 600), pode não haver tributação adicional.
Segundo o Ministério da Fazenda, esses “alívios” foram pensados para preservar a locação residencial de menor valor e evitar que novas camadas tributárias tornem o mercado inviável para locadores moderados.
Para contratos já existentes (firmados até 16/01/2025), foi criado um regime opcional chamado de transição. Sob essa opção:
Locadores PF ou PJ podem optar por recolher 3,65% de CBS/IBS sobre a receita bruta, sem direito a créditos ou ao redutor social;
Para contratos residenciais, a opção vale até o fim do contrato original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro;
Para contratos não residenciais, vale pelo prazo original do contrato.
Na avaliação de João Pedro Ramos Garcia, sócio e especialista em tributação no escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, o regime de transição funciona como uma “válvula de segurança” para contratos antigos — embora tenha um custo associado.
“A alíquota transitória de 3,65% pode servir como um amortecedor temporário para contratos antigos, mas elimina créditos e tem prazo definido para terminar, o que pode antecipar renegociações”, aponta o tributarista.
Por isso, essa opção nem sempre é a mais vantajosa para o proprietário — dependendo das despesas envolvidas e da estrutura adotada, o regime padrão com possibilidade de créditos pode representar menor custo.
