O Rio de Janeiro é uma cidade cada vez mais marcada pela presença de edifícios. Dados do cadastro do IPTU 2026 mostram que, dos pouco mais de 1,6 milhão de imóveis residenciais tributados na cidade, 63,7% são apartamentos.
São 1.025.417 apartamentos, o equivalente a quase dois em cada três imóveis residenciais cadastrados. As casas somam cerca de 568 mil unidades, correspondendo a 35,3% do total.
Os dados são do cadastro de imóveis tributados como residenciais no IPTU de 2026, disponibilizado no portal de dados abertos da Prefeitura do Rio.
Os números, porém, revelam diferenças importantes entre as regiões. Enquanto bairros da Zona Sul e áreas de expansão imobiliária são fortemente verticalizados, bairros da Zona Oeste e do subúrbio ainda mantêm uma ocupação predominantemente horizontal.
Barra Olímpica tem maior proporção de apartamentos
Entre os bairros com pelo menos 5 mil imóveis residenciais cadastrados, a Barra Olímpica apresenta o maior índice de verticalização da cidade.
Segundo o cadastro, 99,6% dos imóveis residenciais da região são apartamentos. Na sequência aparecem Leme (98,9%), Flamengo (98,3%), Lagoa (95,8%) e Copacabana (95,4%).
Na região da Barra da Tijuca, a própria Barra concentra 60.564 imóveis residenciais tributados, enquanto o Recreio dos Bandeirantes possui 49.843 unidades.
Zona Sul é dominada por edifícios
A verticalização também é marcante nos principais bairros da Zona Sul.
Leblon, Ipanema, Laranjeiras e Botafogo têm mais de 93% dos imóveis residenciais classificados como apartamentos. Na Tijuca, na Zona Norte, a proporção chega a 91,2%.
Considerada em conjunto, a Zona Sul reúne 259.933 imóveis residenciais tributados, o maior contingente entre as regiões analisadas. Aproximadamente 94% dessas unidades são apartamentos.
Copacabana é um dos exemplos mais extremos. O bairro possui 72.531 apartamentos cadastrados no IPTU de 2026 e apenas 804 imóveis classificados como casas.
No total, são 76.038 imóveis residenciais, fazendo de Copacabana o segundo bairro com maior número de unidades cadastradas, atrás apenas de Campo Grande.
Em Botafogo, 93,2% dos 37.905 imóveis residenciais registrados são apartamentos.
Campo Grande tem mais imóveis, mas maioria é de casas
Apesar da predominância dos apartamentos no conjunto da cidade, o bairro com maior número de imóveis residenciais apresenta um perfil bem diferente.
Campo Grande possui 90.940 imóveis residenciais tributados, o maior número entre os bairros do Rio. Desse total, 63.947 são casas e 26.879 são apartamentos.
Com isso, as casas representam 70,3% do cadastro residencial do bairro.
Outras áreas da Zona Oeste também apresentam forte presença de imóveis horizontais. Em Bangu, as casas correspondem a 70,7% das unidades residenciais. Em Realengo, são 64,7%, e em Paciência, 69,8%.
Em Guaratiba, a proporção chega a 79,6%, enquanto em Sepetiba as casas representam 89% dos imóveis residenciais.
Na divisão por regiões de planejamento, Guaratiba aparece como a área mais horizontal da cidade, com 81,4% dos imóveis residenciais classificados como casas.
Na sequência estão Campo Grande, com 67,3%, e Bangu, com 65,9%.
Casas ocupam quase metade da área construída
Embora representem apenas pouco mais de um terço dos imóveis residenciais, as casas ocupam uma parcela muito maior da área construída.
Segundo o cadastro, elas respondem por 46,6% de toda a área construída residencial registrada.
A diferença está principalmente no tamanho das unidades. Um apartamento tributado pelo IPTU possui, em média, 77 m², enquanto uma casa tem área média de 123,1 m² — aproximadamente 60% maior.
Campo Grande também aparece na liderança quando o critério é área residencial construída, com 11,3 milhões de metros quadrados.
A Barra da Tijuca vem logo depois, com aproximadamente 9,8 milhões de metros quadrados de área residencial construída.
Entre os bairros com pelo menos mil imóveis cadastrados, São Conrado apresenta a maior área média por unidade, com 199,9 m².
Na sequência estão:
- Vargem Grande: 189,6 m²;
- Itanhangá: 174,7 m²;
- Urca: 170,4 m².
Na outra ponta, a Maré apresenta a menor área média, com 38,1 m² por imóvel. Na Cidade de Deus, a média é de 38,2 m², enquanto em Santa Cruz chega a 47,8 m².
Grandes avenidas concentram milhares de imóveis
O cadastro do IPTU também revela como a moradia está concentrada em grandes corredores urbanos do Rio.
A Avenida Lúcio Costa, na Barra, lidera o ranking, com 10.746 imóveis residenciais tributados.
Em seguida aparecem:
- Estrada dos Bandeirantes – 10.698 imóveis;
- Avenida Nossa Senhora de Copacabana – 9.118;
- Avenida Dom Hélder Câmara – 7.637;
- Rua Barata Ribeiro – 7.487.
A lista reúne tanto vias tradicionalmente verticalizadas, especialmente em Copacabana, quanto grandes eixos de expansão imobiliária da Zona Oeste.
A Avenida Lúcio Costa também aparece em primeiro lugar quando o critério é área construída residencial, com aproximadamente 1,44 milhão de metros quadrados.
Os dados do IPTU 2026 mostram, assim, um Rio de Janeiro dividido entre dois padrões de ocupação: de um lado, bairros onde os prédios dominam a paisagem e concentram milhares de unidades em áreas relativamente pequenas; de outro, regiões extensas da Zona Oeste e do subúrbio onde as casas ainda são maioria.
